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十四屆二次會議

005.關于完善直管公房管理體制,改善居住使用環境的建議

發布時間:2018-8-16
建 議 人:
民建蘇州市委員會
建 議 號:
005

標    題:

關于完善直管公房管理體制,改善居住使用環境的建議

建議內容:

  直管公房是歷史發展產物。《蘇州市國家歷史文化名城保護條例》通過后,面廣量大的直管公房再次進入大眾的視野。直管公房類別繁多,建筑大多陳舊、基礎設施缺乏、居住條件較差,居住的居民老齡化、低收入化趨勢嚴重,與古城保護、提高居民居住生活水平之間的矛盾越來越凸顯。
  據了解,全市范圍現有直管公房約205萬平方米,其中居住房屋約175萬平方米,占85%,非居住房屋30萬平方米,占15%。姑蘇區是蘇州市直管公房最為集中的區域,轄區內直管公房面積共計約190萬平方米,居住戶31989戶,面積168萬平方米,其中,非成套住戶29688戶,占比93%,非居住房742處,面積約22萬平方米。護城河以內(古城范圍)的直管公房共24560戶,面積86.6萬平方米,居住戶24232戶,面積79.2萬平方米,非居住328戶,面積7.6萬平方米。
  全市的直管公房有以下幾個特點:一是體量大、集中度高。與北京、上海、南京、杭州等城市一樣,蘇州是直管公房擁有量較多的城市,位居江蘇省首位,且集中度在所有城市中屬于最高的,主要集中在姑蘇區及護城河內14.2平方公里的范圍內,分別為31989戶和24560戶。二是非成套住房多。全市直管公房承租人34342戶,其中,居民33314戶,其它承租戶1028戶,居民自住占80%。姑蘇區有居住房31989戶,其中,非成套29688戶,占比93%,在非成套住戶中,房屋的歷史跨度較長,既有明清、民國時期的建筑用房,又有建國后各個歷史階段的建筑用房;老舊建筑多,許多房屋由于年久,老化陳舊現象嚴重;磚木結構多,其中一些,特別是明清時期的建筑多以磚木結構為主要特征;生活條件差,缺少基礎的衛生設施,有的院落居住20多戶,最多的住了78戶,人均13平方米左右,公共區域交錯無法分割。三是文保、控保建筑多。據統計,全市約有25萬平方米的建筑房屋屬于文保、控保。四是使用權主體比較多。直管公房的產權所有權雖然登記在市住建局名下,但使用權主體又相對比較分散,有普通居民、政府機關、街道、社區和企事業單位等,復雜多樣。
  以上幾個特點,使得直管公房帶來了難分、難改、難管的問題和矛盾。
  1.減少消解直管公房數量困難重重。直管公房減少消解困難是因為:一是文保控保建筑難以適用房改政策;二是直管公房中許多系磚木結構,房子之間彼此相聯,土地及公共區域無法分割辦證;三是雖然目前所有權登記在市住建局名下,但使用權主體比較多,如果發生所有權轉移,就會涉及補交土地出讓金、土地增值稅等大量稅款,轉讓成本高。四是直管公房現住居民其中一部分本身經濟條件較差,沒有房改的經濟實力或動力,也有一些個人在政府、企業、對其房屋有意向征購時漫天要價,造成轉讓困難。
  2.解危、收取租金等具體管理問題復雜。直管公房系歷史的產物,歷史積累的矛盾和現實矛盾交織,在面對具體的修繕、改造、租金收取、房改等具體管理問題時,往往很多問題交織,造成具體管理措施難以落實。一是集聚的許多歷史遺留問題難以厘清。許多帶有歷史遺留問題,如:原平江、金閶、滄浪三區的轉制企業的遺留問題、失管的公用住房接管問題等等;二是使用主體較多,管理問題復雜。直管公房大體分兩類:一類是居住用房。姑蘇區轄區直管公房面積約190萬平方米,其中居住房面積168平方米,所住人員大多為居民,日常修繕由市住建局負責,委托11個房管所、姑蘇區和市直屬管理;一類是非居住用房。面積約22萬平方米。其中,一部分由國有企事業、街道用于辦公使用,不收取租金,但承擔著自行維修的職責,一部分進行了轉租,收取接近市場價的租金,還有一部分用于公益性的使用,收取市場價約40%的租金,由于情況復雜,梳理起來困難,造成一部分直管公房長期游離于事實上的監管之外。
  3.古城保護的要求和磚木結構房屋的特性、居住密度大的特點造成居住、改造難度大。其一,蘇州古城保護要求許多建筑必須保持原貌原樣不變,使得一些房屋建筑盡管比較破舊甚至存在一定的危險性,但還是難以拆除或翻新;其二,在姑蘇區轄區的直管公房190萬平方米中,相當數量的是明清、民國時期的建筑,不僅缺少現代生活必備的衛生設施,而且多以磚木結構房屋為主要特征。由于建造的年代比較長,許多磚木結構房屋都比較陳舊,或多或少都存在一定的結構不穩固的情況,一般十年左右就要進行一輪大的修繕,資金投入大。其三,姑蘇區轄區的直管公房又大多集中在14.2平方公里的護城河內,面積86.6萬平方米,占比達公房總量的45.3%,這種密集度在全國恐怕都是獨一無二的。其四,由于歷史的原因,許多公房與私房犬牙交錯,難以分割,加劇了修繕難度。
  十九大報告中提出的主要矛盾“人民日益增長的美好需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”的基本判斷,在直管公房上也得以印證和體現。也正由于蘇州古城存在著相當數量的居住條件和環境還比較差的居住群體,帶來了蘇州古城居民人口結構上的相對弱勢,同時也進一步增大了管理難度。蘇州要勇當“兩個標桿”、建設“四個名城”,必須以更大的責任擔當和創新發展推進“兩聚一高”目標的實現。
  我們建議:
  1.加強調查摸底,建立公房管理基礎檔案。直管公房的管理難的成因之一是因為直管公房管理產生的諸多問題許多是歷史遺留問題,類別繁多、來源廣泛、復雜多樣。市住建局在前期已經進行了多輪的摸底排查,但還是有一部分未被了解和掌握,建議住建局在前期調研基礎上,加強與國土等部門的密切配合,建立公房管理的詳細檔案,把家底摸清摸實,防止國有資產的流失和損失,分門別類地把各種類別情況梳理清楚,增強工作的針對性。
  2.制定完善直管公房管理政策,建立健全全市統一信息平臺。制定完善的直管公房管理政策,加強對全市直管公房的管理。參考杭州市《轉發市房管局關于杭州市公有住房使用權有償轉讓轉租管理暫行規定的通知》(杭政辦【2004】2號)和《杭州市人民政府辦公廳關于進一步加強直管公房管理的意見》,制定我市的直管公房管理辦法,對直管公房進行分類,按照不同類別公房的特性,有針對性的改善居民居住生活問題。運用互聯網技術,建立全市統一的直管公房信息平臺,對公房的使用、租賃、經營、轉讓等實行動態監管。強化相關職能部門根據各自職責對直管公房的協同配合,確保直管公房管理的政策統一、管理規范、經營有序、服務優質。
  3.分類消解存量公房,減少交易環節成本。一是區分直管公房中的住宅與非住宅管理模式,將直管公房中的非住宅納入市場化經營軌道。對于非居住房屋,按照目前使用權狀況,增強其經營性,確保國有資產保值增值。或由住建局把直管公房分類打包,委托姑蘇區或其他國有經營單位對古城區范圍內的非居住商業房屋進行統一租賃經營,收取相應的租金,并承擔相應的管理保護義務。非居住房屋使用權人有意愿,也愿意承擔相應轉讓成本的,可以將其產權轉為使用權人所有。二是明確直管公房中的居住房屋使用權轉讓條件、可轉讓的范圍、轉讓中所有權人收益的取得方式、公房使用權有償轉讓辦理程序,按照房屋性質和使用權人性質逐步完成公有住房使用權的轉移。非文保控保建筑使用權人為普通市民的,符合房改政策的,鼓勵通過房改政策將所有權轉為公房使用人所有。居民財力不足以進行房改,又希望改善居住條件的,由住建局和姑蘇區組織協議搬遷。居住房屋中屬于文保、控保建筑的按照《蘇州市古建筑保護條例》、《蘇州市市區依靠社會力量保護直管公房古民居實施意見》等規定,引入社會資金,用單點征收補償方式對有價值的文保、控保建筑采進行點式保護。同時,有效安置原居民,改善原居民的生活條件。三是公房的土地為劃撥性質,如果進行轉讓,首先要補繳土地出讓金,由于轉讓成本為0,轉讓時又需要補繳大量的土地增值稅。營改增后,土地增值稅已經很難回避。但土地出讓金部分,如果符合相關政策的,可以進行減免。為了古城保護的需要,也可以考慮可以從土地出讓金返還一部分用于古城保護。四是鼓勵居民在政策允許的條件下,通過租賃直管公房的方式在古城內居住生活,在符合規劃條件下,對直管公房進行改造,改善直管公房的居住功能和居住條件。對于改造完成的直管公房,也不應都轉換為商業房屋進行利用,可以采取市場租賃、出售等方式,引導有經濟能力和有古城情結的人到古城區居住,提高古城居民的整體素質,從而保留古城的人文風貌,延續古城的歷史文脈。
  4.制定統一技術規范,適當提高修繕改造標準。根據歷史文化名城保護相關規劃和傳統民居形制導則的規定,結合居民群眾對居住條件改善和現代美好生活的新需求,對直管公房改造風貌、樣式在進行統一規劃后進行翻建,在翻建過程中,統一其風貌。對于文保、控保建筑,嚴格按照原樣原工藝翻建;對于其他居住用房,在原地、原高度、原面積不變的基礎上,可以適當采用新工藝、新手段,提高房屋質量,延長房屋的使用壽命。
  5.將直管公房納入共有產權保障住房進行管理。直管公房具有類產權性質,其與目前國家正在試點的共有產權住房的各項制度具有相似之處。但不同的是,其產權性質并未被國家法律、法規和規范性文件所明確,僅在拆遷補償、轉讓權益分配的實踐操作中以類產權的方式實現了公房使用權人的權益。建議參考住房和城鄉建設部等六部委《關于試點城市發展共有產權性質政策性商品住房的指導意見》(建保〔2014〕174號)、《上海市共有產權保障住房管理辦法》(滬府令39號)等規定,將直管公房轉為共有產權保障房進行管理。明確直管公房使用權人在直管公房中的產權份額,對直管公房(共有產權保障房)轉讓條件進行明確,為未來對保障房的統一管理和改善直管公房居民的居住條件奠定基礎。

承辦單位:
主 辦 蘇州市住房和城鄉建設局
會 辦 姑蘇區政府;;
辦理期限: 3個月 答復時間: 2018/5/29
辦理類型: A (解決、已經解決)
答復內容:                                                對市政協十四屆二次會議第005號提案的答復
民建蘇州市委:
  貴委提出的關于《關于完善直管公房管理體制,改善居住使用環境的建議》的提案收悉。現答復如下:
  一、建立公房管理基礎檔案方面
  建立和完善直管公房管理的基礎檔案非常重要,這是開展直管公房管理的根本基礎和必備條件。
  蘇州城區的直管公房主要來源于解放初期政府接管、代管、沒收和對私改造而取得的房屋,也有一部分是1979年至1998年由職工所在單位自行建造、自行分配而形成的。2002年,在各區所屬的原房管所由事業單位轉制為企業時,原下放各房管所管理的所有直管公房,均按原市房管局的要求整體收歸市級管理,涉及直管公房房屋的信息和檔案材料也全部歸并到城區直管公房管理范疇。2006年,原市房管局建立了信息化“直管公房管理系統”,在理清已納入市級管理所有公房資產家底的基礎上,將直管公房資產的產權產籍信息、租賃情況、結構等級、房屋來源、房屋性質等信息全部輸入電腦,由計算機對直管公房實施全過程規范化管理,依據公房管理政策設定的程序處理租金收繳、租賃更名、房改售房等各項管理業務。同時,根據國有資產管理要求,各政府機關、企事業單位也陸續將其自行管理的公有住房移交給公房管理部門。公房管理部門每接受一套房屋就將相關信息記入“直管公房管理系統”。十多年來,公房管理部門充分運用“直管公房管理系統”做好直管公房的資產管理、租賃管理和修繕管理工作,準確、完整地錄入資產數據,及時、如實地變更租賃信息,規范、嚴格地登記修繕動態和處理各項管理業務;公房管理部門還建有專門檔案室,加強保管歷史檔案材料,及時辦結歸檔新增資料,為開展公房管理提供了可靠的必備條件和根本保障。
  但從全市公有房屋而言,確實存在一些原有政府機關、事業單位、國有企業獨立自建和依附于直管公房建筑建造的無證公有房屋,由于歷史原因,這些公有房屋缺少基礎檔案,既無法辦理不動產權證,也無法移交公房管理部門納入直管公房管理,這是國有資產管理和不動產登記應直面的問題。
  為進一步加強直管公房管理的基礎檔案建設,我們將著力推進以下幾項工作:一是加快公房管理系統的改造升級。按照信息化、智能化、現代化和規范化的管理要求,今年已開始實施“直管公房管理系統”的改造升級,將依托政務網絡平臺和“互聯網+”、大數據等現代信息技術,重構和優化公房管理各業務子系統的業務處理模式,建立規范的業務管理體系、有效的公房管理監管體系、科學的數據分析決策體系、公眾化登記電子支付服務體系和全面的公房電子檔案管理體系,力求實現“過程全監控、管理無死角、服務全方位”的管理目標。二是積極推動存量公有房屋的移交接管。針對現行不動產登記政策與大量存量公有房屋需登記和移交存在不統一的矛盾,擬提請市政府協調不動產登記部門,在尊重歷史、尊重客觀實際的基礎上,制訂可行的無證公有房屋、需移交房產的不動產登記政策,給這些國有資產明確身份開辟一條走得通的道路。
  二、完善公房管理政策方面
  我市自1998年停止福利分房至今,任何單位都不再給職工分配福利性住房,公房管理部門只對歷史上分配的直管公房進行管理,主要管理內容:一是資產管理,接管存量公房,對資產產權產籍實施動態管理;二是租賃管理,收繳房屋租金,對承租人的租賃使用行為進行日常管理;三是修繕管理,對公房進行修繕養護,確保承租居民居住安全。為了加強和規范直管公房的管理,公房管理部門先后出臺了一系列的規定和制度,主要有:為適應住房制度改革、推動住房商品化,允許承租人將其承租的公房按市場交換價值轉讓使用權,制定了《蘇州市市區公有住房置換暫行辦法》(蘇房〔1999〕4號),規定了公房使用權有償轉讓的條件和辦理程序;為維護直管公房租賃當事人的合法權益,規范轉租行為,制定了《蘇州市區直管公有住房轉租暫行規定》(蘇房〔2004〕8號),明確了只有經產權人同意承租人才可以轉租;為防止和減少故意或過失損壞直管公房現象的發生,印發了《蘇州市區直管公房毀損賠償責任暫行規定》(蘇房管〔2005〕6號);為加強直管公房管理,制定了《蘇州市區直管公有住房租賃管理規定》(蘇房管〔2008〕19號),對涉及直管公房租賃管理的各項業務、工作要求等作了全面規定。因此,現行的公房管理政策已全面覆蓋了公房管理的各項業務和工作環節。
  近年來,為適應我市房地產市場快速發展、房價大幅提升和古城保護逐步推進的形勢要求,進一步加強公房的規范化管理,公房管理部門制定和完善了適應后福利分房時期公房管理的一系列制度,取得了明顯成效。
  一是規范工作行為的管理制度。(1)印發了《關于加強接管房產管理工作的通知》(蘇住建公〔2012〕10號),明確接管房產的工作程序和工作要求,防止國有資產的流失。(2)制定了無償更名工作程序,在《蘇州市城區直管公房居住房使用權無償更名規定》(蘇住建公〔2014〕12號)中,明確了無償更名的條件和要求,更名的審核、登記、協議簽訂等流程。(3)出臺《蘇州市城區直管公房轉租管理工作規程》(蘇住建公〔2016〕8號),強調在嚴格落實審核、踏勘、審批等程序同時,要加強對轉租房屋的檢查和動態跟蹤。
  二是規范租賃行為的管理制度。(1)采用綜合措施調控使用權轉讓行為。對于轉讓使用權的直管公房,規定一律按轉讓參考價的15%收取轉讓收益金,受讓人的租金一律按標準租金翻倍計收;唯一住房的承租人不得轉讓使用權;搭建有違章建筑的直管公房,在違章建筑拆除前不得轉讓使用權;只有姑蘇區戶籍的市民才有受讓使用權的資格。(2)推出“承租代表”新舉措。對無法確定無償更名承租人的,允許推薦“承租代表”代為履行使用直管公房的繳租和看管義務。(3)實施信用管理。將承租人發生的擅自轉租、搭建違章、拖欠租金和破壞房屋等行為,記入誠信檔案,并實施懲戒。(4)嚴格界定無償更名對象,規定只有原承租人的直系親屬可以申請無償更名,更名時需取得其他直系親屬的一致同意。
  三是規范修繕行為的管理制度。(1)“原樣原修”制度,規定直管公房修繕,必須做到“原樣原修”,杜絕擴建房屋面積、搭建無證建筑、亂開門窗等現象的出現。(2)質量控制制度,修訂了《蘇州市城區直管公房修繕工程質量控制標準》(蘇住建公〔2013〕7號),為提高修繕標準、保障修繕質量提供依據。(3)使用期限保證制度,規定經大修后的直管公房,10年內不再實施大修的修繕;經翻建的直管公房,15年內不再實施大修和翻建的修繕。
  今后一個時期,在公房管理政策方面,我們的重點是抓好政策的執行、落實和監管,嚴格用制度管人、用制度管事,進一步提高管理人員的業務水平,提升直管公房的管理質量。
  三、非居住房經營管理方面
  將直管公房中的非居住房納入市場化經營軌道,是我國市場化經濟發展對公房管理的必然要求,是實現國有資產保值增值的重要措施和途徑。
  我市自2007年起對直管公房非居住房施行公開招租,印發了《蘇州市市區直管非居住房屋公開招租管理辦法(試行)》(蘇房管〔2007〕2號)、《蘇州市市區直管非居住房屋公開招租實施細則》(蘇房管〔2008〕12號),將非居住房的租賃逐步納入市場化的公開招租軌道,這項工作的制度和成效在全國房管部門處于領先地步。經過10年的運作,除政府機關、街道社區、學校和區屬國資使用的直管公房非居住房以外,其它面向社會出租的直管公房非居住房基本都以公開招租的形式出租,出租的程序不斷規范,租賃經營的效益大幅提高。近幾年來,為進一步規范公開招租行為和公開招租程序,防止發生暗箱操作,真正體現“公開、公平、公正”原則,我們制定了《蘇州市區直管公房公開招租工作規定》(蘇住建公〔2013〕9號),要求招租人嚴格按照確定底價、擬定招租文件、發布招租信息、受理申請、資格審核、入圍招租和集體評分、公示結果的流程,實施公開招租;特別是對公開招租房屋的續租戶,創造性提出了“愿意在原租賃期滿后按不低于10%的幅度提升租金的,可直接簽訂新一輪租賃協議,并視同為公開招租;不愿意提升租金的,則進入公開招租程序”的新舉措,有效防止了公開招租過程中惡意競爭現象的發生。建立了《直管公房公開招租評標人員名冊》(蘇建函公〔2013〕175號),使評標人員的基本素質得到保障,評標人員能夠公正產生,評標水平得到提高。制訂了《蘇州市區直管公房公開招租評分細則》(蘇住建公〔2014〕2號),對投標報價、投標方案、投標人資信、繳租方式等逐一細化評分標準,避免了招租評標的盲目性和隨意性,增強了評標的科學性和合理性。特別是建立履約誠信制度,制定了《直管公房承租人履約誠信監督管理規定》(蘇住建公〔2013〕10號),規定對投標人在非居住房招租過程中圍標、串標,承租人在承租期間違約、欠租、破壞結構等不良、失信行為,一律記入信用檔案,實行懲戒性限制,防止國有資產利益被侵害。目前,公開招租出租的非居住房租金與市場租金已基本接軌。
  下一階段,對于直管公房非居住房,我們主要的工作目標是:取得區政府的配合支持,共同推動和促進使用直管公房非居住房的街道社區、學校和政府機關與我們全面簽訂租賃協議,明確產權人和使用人的權利、責任和義務,切實維護當事人的合法權益;共同推進轉租直管公房非居住房的街道社區、區屬國資,納入直管公房公開招租平臺,規范非居住房的租賃行為。
  四、直管公房產權轉讓方面
  房改是產權轉讓的途徑之一。自房改政策實施以來,城區直管公房絕大多數房屋的產權(300萬平方米左右)都已通過房改形式轉讓給了原承租人。但大規模的房改都集中在上個世紀,本世紀發生的房改售房相對較為零星。為推進房改售房工作,市政府多次出臺政策,不斷擴大房改售房范圍,鼓勵居住在成套磚混結構房屋和獨立非成套磚木結構房屋,且有經濟條件(或有經濟條件后)和符合房改條件的直管公房承租人參加房改。經過多年的持續房改,現狀能房改的和可房改的直管公房大都已完成房改,剩下的直管公房已難以大量實施房改,其主要原因有:一是部位不可分割。目前保有的直管公房居住房絕大多數都是磚木結構,正因為其結構的特殊性和居住部位的復雜性,公用部位不具可分割性,導致這些居住房無法房改出售給承租人。二是有歷史文化保護價值房屋居多。直管公房中屬文保建筑、控保建筑等有歷史文化保護價值的房屋,根據房改政策規定,是不允許房改出售的。三是涉及落實私房政策問題。大量由政府在對私改造中沒收、接管過來的直管公房,有歷史遺留的產權爭議,涉及落實私房政策問題。四是有的屬宗教包經租房產。目前,直管公房中有宗教包經租房產4萬多平方米,這屬于代管房產,宗教政策不允許房改出售。
  實施古民居保護是直管公房產權轉讓的途徑之二。根據市政府出臺的《蘇州市市區依靠社會力量搶修保護直管公房古民居實施意見》(蘇府〔2004〕138號),按照“不求所有,但求所在”的原則,從2004年起,我市積極利用社會力量,搬遷承租居民,對歷史建筑進行恢復性修繕,再將產權轉讓到出資的社會力量名下。先后修復保護了王洗馬巷7號萬宅、馬大箓巷26號顧宅、建新巷29號吳宅、南顯子巷5號韓宅等歷史建筑,取得了顯著的保護成效。其中王洗馬巷7號已于2013年升格為市級文物保護單位。十多年來,市住建局利用社會力量修復并轉讓產權的歷史建筑總建筑面積達2萬多平方米。近幾年,由市文旅集團、城投公司實施的一些古建老宅保護項目,也轉讓了一部分直管公房的產權。
  增加非居住房資產數量,是優化直管公房資產質量、提高直管公房租賃效益的根本途徑。直管公房居住房實行的是政府定價的福利性低租金,而非居住房實行的市場化的協議租金,在居住房租金收不抵支的情況下,用非居住房租金收入貼補居住房管理和修繕費用的支出,是有效實施直管公房管理、確保承租居民住用安全的一個重要舉措。2010年以來,在直管公房總面積減少13%(約30萬平方米)情況的下,租金總收入由4000多萬元提高到了1億元左右,實現了租金收入大幅增長,僅占直管公房總面積14.5%的非居住房的租金收入貢獻了近50%。近幾年,我們還在優化資產質量上下大功夫,通過爭取以商業產權房安置形式落實直管公房的征收補償、對零星拔稀空置房屋實施整合改造等方式,不斷增加非居住房資產面積,促進了租金收益的顯著提高。
  在直管公房的產權方面,今后將繼續推進以下幾項工作:一是繼續做好優惠售房工作,對于承租人承租符合房改政策房屋的,且承租人具備房改條件的,要鼓勵和引導其參加優惠售房;二是繼續鼓勵社會力量參與歷史建筑的保護利用,不管是單位、還是個人,不管是國有、還是民營,只要有經濟能力和保護實力的,歡迎其積極參與歷史建筑的保護利用,并給予其大力配合支持;三是繼續推進資產質量優化,重點是做好拆遷補償的談判協調工作,盡力爭取以商業房安置形式落實補償。
  五、提高直管公房修繕標準方面
  古城區內的直管公房居住房確實普遍存在著房屋老舊、環境臟亂、基礎設施較差等情況。公房管理部門對這些情況歷來高度重視,近年來在力所能及的范圍內采取了一系列措施予以改善。在直管公房修繕中,對于條件允許的房屋,想方設法給予內隔改廁,5年中已為2千多戶租戶做了內隔改廁;對于不影響古城風貌保護和歷史建筑保護的,盡量將木門窗更換為塑鋼或鋁合金門窗,改善房屋的保溫性能;重新制訂了房屋修繕質量標準,提高電氣線路配置和墻體砌筑要求,規定承重墻體一律采用實心墻,條件許可的可局部或整體改造為磚混結構;對電器線路實施專項改造,增大線徑、增配插座,滿足居民的日益增多的電器使用要求。
  由于公房形成的歷史原因和其特性,公房修繕必須堅持“原樣原修”原則,恪守建筑外觀形態應保持原樣、房屋建筑面積應保持原樣、租戶使用部位應維持原狀三條底線。改善承租人的居住條件,除了我們在修繕中已做的一些工作外,還需要從更高層面綜合實施改造。2017年,我局對直管公房的傳統民居保護和居住條件改善開展了策略研究,提出了“以蘇州傳統民居院落為單位,小規模、漸進式、微循環、協商式,準確評估,成套改造,就地改善與異地改善相結合”的方式,以“傳統民居類直管公房為主的傳統民居院落,兼顧私有產權的傳統民居”為主要對象,采取“依據《蘇州歷史文化名城保護規劃》、歷史文化街區保護規劃確定的傳統民居保護利用引導措施,結合蘇州現有征收、舊城改造相關政策,制定傳統民居改善政策,積極促進居民就地改善居住條件,提高房屋成套率”的對策措施,為政府決策提供了參考依據。
  在加強公房修繕的同時,要進一步加大對歷史建筑的修繕保護力度。一是要加強直管公房的安全排查和整治,對檢查發現的結構損壞、墻體開裂、屋面滲漏、管線老舊等影響房屋安全和住戶使用問題的房屋,及時實施解危修繕工程,在不違反歷史文化名城風貌保護的前提下,盡可能提高修繕標準、使用新材料和新工藝,確保居民居住安全、居住條件得到提升。二是推進歷史建筑的保護利用,對于有條件搬遷居民、居民也有意愿搬遷的歷史建筑,根據《直管公房的傳統民居保護和居住條件改善策略研究》提出的技術路線,搬遷居民后積極實施搶修保護,2018年計劃再次啟動“豐備義倉”保護整治項目。三是對直管公房修繕中涉及的歷史建筑,按照歷史建筑修復的相關規定,嚴格履行設計方案報批手續,確保歷史建筑的原有風貌得到切實保護和傳承。
  六、納入共有產權保障性住房管理方面
  直管公房是福利性住房,不具有保障功能;享受保障性住房的居民必須退出直管公房,這是住房保障政策的一個基本原則。由于蘇州直管公房以磚木結構為主的特殊性,易受江南多雨氣候條件條件影響,易腐朽、易蛀蝕,存在著使用周期短、修繕頻繁的特點,如果推廣共有產權,就會面臨大量的有不同權屬部位房屋的修繕糾紛和矛盾。當前,直管公房修繕中遇到的最大難題之一,就是一旦需要修繕的直管公房有毗連部位的私房,一般都難以取得私房業主的配合,造成直管公房得不到及時修繕,給公房住戶帶來極大的安全風險。為了實施修繕,甚至有時需要以維護公共安全為訴求進行訴訟,有時需要街道、公安等部門反復配合做工作,才能進行修繕施工。如果將直管公房納入共有產權進行管理,不僅管理難度大大增加,財政支出大幅增加,房屋得不到及時修繕更易發生安全事故。因此,共有產權的做法對于蘇州以磚木結構為主的直管公房不具借鑒意義。我們將在切實保障承租人住用安全的同時,積極通過修繕改造,不斷改善居民的居住條件。
  今后,我們將繼續加強直管公房安全隱患的排查和整治,對于一些涉及公私部位結合、私房住戶不愿配合修繕的存量危房,積極聯合街道(社區)、城管等相關部門共同做好說服動員工作,確保房屋危險得到及時解除,住戶的住用安全得到切實保障。
                                                                          蘇州市住房和城鄉建設局
                                                                               2018年5月28日

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